Project LUMEN · Société patrimoniale 2 actifs Paris
2 appartements Paris prime,
un modèle locatif touristique,
une cession 100 % titres SAS.
LM INVEST — SAS patrimoniale détenant 2 appartements à Paris exploités en meublé tourisme : rue de Miromesnil (Paris 8e) et rue du Temple (Paris 3e / Marais). Marge EBE exceptionnelle 63 % du CA, autorisations DP en place, expert-comptable COMPTEX (Rungis). Cession 100 % titres SAS visée. Cédant : David Musset (Miracle Capital, 33 %) + 2 co-associés (Levy / Ariège Participation).
281 K€
CA FY2025
−7,5 % vs FY2024 (304 K€)
178 K€
EBE FY2025
63,3 % marge — exceptionnelle
57,6 K€
REX FY2025
20,5 % CA
−21 K€
Résultat net FY2025
Charges fin. 79 K€ pèsent
2,72 M€
Total bilan 31/12/2025
Immo brutes 3,39 M€
2,8 – 3,8 M€
Fourchette VE Alvo
Capitalisation loyers + ANR
1 · Identité
Société & actifs
SAS LM INVEST
SIREN850 833 377
FormeSAS
Capital3 000 €
Date création03/05/2019
Siège9 rue Charles Gounod, 31170 Tournefeuille
Clôture exercice31 décembre
Expert-comptableCOMPTEX (Rungis)
ObjetDétention & location meublée tourisme Paris
Actionnariat 33 / 33 / 33
David MUSSET — via holding Miracle Capital (33 %)
Levy — via ROAL / LSI Group (33 %)
P. Musset — via Ariège Participation (33 %)
⚠ À clarifier au RDV : pacte d'associés, clauses préemption, modalités sortie ROAL Levy + Ariège Participation.
🏠 Appartement rue de Miromesnil — Paris 8e
Terrain (brut)662 236 €
Construction (brut)993 354 €
Agencement + mobilier (brut)276 K€
Amortissements cumulés−415 K€
Loyers FY2025184 881 € (66 % CA)
Emprunt CMB associé949 K€ (restant dû)
Autorisation DPHébergement hôtelier (à vérifier)
🏠 Appartement rue du Temple — Paris 3e (Marais)
Terrain (brut)464 584 €
Construction (brut)696 875 €
Agencement + mobilier (brut)165 K€
Amortissements cumulés−252 K€
Loyers FY202596 610 € (34 % CA)
Emprunt CIC associé528 K€ (restant dû)
Autorisation DPHébergement hôtelier (à vérifier)
2 · Performance 5 exercices
Trajectoire CA et marges (source : comptes annuels signés COMPTEX)
| Exercice | CA | EBE | Marge EBE | REX | Résultat net |
|---|---|---|---|---|---|
| FY2021 | 154 682 € | 62 616 € | 40,5 % | −59 723 € | −127 180 € |
| FY2022 | 269 783 € | 150 382 € | 55,7 % | 28 036 € | +87 370 € |
| FY2023 | 343 004 € | 220 237 € | 64,2 % | 97 780 € | +28 047 € |
| FY2024 | 304 341 € | 181 028 € | 59,5 % | 58 205 € | −30 199 € |
| FY2025 | 281 490 € | 178 162 € | 63,3 % | 57 586 € | −21 036 € |
Lecture stratégique
CA en léger reflux post-pic 2023 (343 K€ → 281 K€, −18 % en 2 ans) — corrige possiblement effet réouverture post-Covid.
Marge EBE remarquablement stable autour de 60-64 % — caractéristique d'un actif locatif touristique parisien bien géré.
RN négatif depuis 2024 entièrement expliqué par les charges financières (79 K€/an) liées aux emprunts structurels 2,5 M€.
Une cession titres avec absorption de la dette par le repreneur résout mécaniquement le sujet.
3 · Bilan synthétique au 31/12/2025
Photo patrimoniale
Actif : 2 724 K€
Terrains (les 2)1 127 K€
Constructions (net amort.)1 254 K€
Agencements + mobilier (net)211 K€
Total actif immobilisé NET2 592 K€
Créances clients21 K€
Autres créances (compte notaire)98 K€
Charges constatées d'avance5 K€
Disponibilités7,8 K€
Passif : 2 724 K€
Capital3 K€
Report à nouveau cumulé−231 K€
Résultat FY2025−21 K€
Capitaux propres−249 K€
Emprunts obligataires (13 prêteurs)1 040 K€
Emprunts bancaires CIC + CMB1 478 K€
Comptes courants associés378 K€
Dettes fournisseurs + fiscales35 K€
Capitaux propres NÉGATIFS −249 K€
Effet d'accumulation des résultats nets négatifs liés aux charges financières structurelles 79 K€/an.
La valeur économique réelle des appartements parisiens est très supérieure à leur valeur historique brute au bilan
(estimation marché Paris 8e + 3e prime à confirmer par expertise au m²).
Une réévaluation ANR à 1,8-2,5 M€ d'écart positif effacerait largement le report négatif.
4 · Retraitement EBITDA
Du REX comptable à l'EBITDA normatif acquéreur
EBE comptable FY2025
178 K€
Retraitements à faire post-FEC
?
EBITDA retraité acquéreur
~ 180-200 K€
Pourquoi le retraitement est limité aujourd'hui
Sans FEC ligne à ligne, l'audit Quality of Earnings reste à effectuer. Les retraitements probables à ce stade :
- ✅ Charges non récurrentes identifiées via plaquette (frais d'actes contentieux 892 € N-1, etc.)
- ⏳ Charges personnelles dirigeant à identifier via FEC (poste 6256, 626x, IK)
- ⏳ Honoraires comptables hors marché à benchmarker
- ⏳ Vérification qualité des produits 75800000 « Divers gestion courante » +2 697 € à expliquer
5 · Valorisation Alvo
Fourchette VE 2,8 – 3,8 M€
| Méthode | Hypothèse | VE estimée |
|---|---|---|
| Capitalisation EBE — rendement 6 % | EBE 178 K€ / 6 % | 2,97 M€ |
| Capitalisation EBE — rendement 5 % | EBE 178 K€ / 5 % | 3,56 M€ |
| Capitalisation EBE — rendement 4,5 % | EBE 178 K€ / 4,5 % (prime emplacement) | 3,96 M€ |
| Valeur de marché immo estimée Paris 8e | Miromesnil ~ 50-60 m² × 17-22 K€/m² | 0,85 – 1,32 M€ |
| Valeur de marché immo estimée Paris 3e | Temple ~ 35-45 m² × 14-19 K€/m² | 0,49 – 0,86 M€ |
| Synthèse VE retenue (titres SAS) | Mix capitalisation loyers + prime emplacement | 2,8 – 3,8 M€ |
VE Plancher
2,8 M€
VE Médiane cible
3,2 M€
VE Plafond stratégique
3,8 M€
Structure deal recommandée
Cession 100 % titres SAS avec absorption par le repreneur de l'ensemble des dettes structurelles (obligataires 1 040 K€ + bancaires 1 478 K€ + CCA 378 K€).
Prix net cédant = VE − somme dettes financières absorbées + remontée éventuelle CCA.
À comparer avec une structure de cession des actifs séparés (asset deal) si l'acquéreur préfère.
6 · Cartographie acquéreurs
Matching certifié sur base Alvo — 2 HOT identifiés nominativement
Méthodologie matching honnête
Query croisée sur 3 sources Supabase Alvo à date du 16/06/2026 :
(1) Base Alvo passeport repreneurs — 246 profils Reprise actifs dont 27 sur fourchette « Plus de 3 M€ »,
(2) Dealsuite wanted (Europe / France) sur 90 derniers jours,
(3) Fusacq reprise France sur 180 derniers jours.
Filtres keywords stricts hospitality + immobilier patrimonial + meublé tourisme.
Aucun chiffre additionné entre tiers — chaque profil source-traçable.
🔥 TIER 1 — HOT 2 profils
Mobilisables immédiatementPersonne morale française · croissance externe
Acquéreur boutique apparts-hôtels Paris — opérateur identifié, ticket sécurisé
« Société d'hébergement touristique ayant des grands appartements loués en courte durée dans le centre des 10 plus grandes villes de France. Exploitation via baux commerciaux ou achat de mur — pas de contrat de management. »
95
Score match
Family office français · acquisition immobilier de rendement
Structure investissement SCI / société immo — vision long terme actif Paris
« Je recherche des parts de SCI ou société d'investissement immobilier commercial ou permis obtenus, tout projet tertiaire. »
82
Score match
🌡️ TIER 2 — WARM 3 profils Alvo + 3 signaux marché
À chauffer · ticket compatible · ouverture sectorielleFamily office Nord — LRDM
Tickets 1-10 M€ · LBO + build-up · France/Belgique · contrôle majoritaire
« Family office nordiste, tickets 1-10 M€, LBO + build-up, horizon long, décision rapide, contrôle majoritaire uniquement. »
72
Score match
Personne morale — Popotes
Croissance externe · diversification patrimoine foncier · ticket > 3 M€
« Investir dans un groupe… afin de diversifier mon patrimoine foncier, accélérer la croissance via des synergies opérationnelles et capter des rendements stables sur un horizon de 6 à 18 mois. »
68
Score match
Family office — Libre Conseils
Entrepreneur série · cinquième cession · ticket immobilier ouvert
« Entrepreneur qui vient de revendre sa 5e société. Associé avec un autre entrepreneur pour prendre des sociétés en retournement ou transformation services / artisanat / industrie / immobilier. »
65
Score match
Signal Dealsuite France · wanted actif
PME distribution/services B2B en CVC / santé / hospitality · 3-13 M€
« PME de distribution ou de services B2B dans le CVC, la santé ou l'hospitality. »
60
Score match
Signal Dealsuite Europe · wanted actif
Recherche propriétés d'hôtel · cible immo hospitality pure
55
Score match
Signal Fusacq · reprise active
Recherche d'hôtels en région Rhône — élargissement géographique potentiel
52
Score match
📡 TIER 3 — SIGNAL 5+ signaux sectoriels
Présence marché · à monitorer · sans fourchette renseignée- Dealsuite DACH — « Détention & développement de biens immobiliers » fourchette 1-25 M€ (signal allemand cross-frontière)
- Dealsuite Belgique — « Société immobilière mixte »
- Dealsuite Europe — « Sociétés de gestion VVE » (immo)
- Fusacq France — Cabinet d'expertise immobilière / valeur vénale
- Fusacq Loire — Gestionnaire immobilier
- Fusacq Côtes d'Armor — Activité bâtiment / immobilier
Vivier global Alvo passeport Reprise : 246 profils actifs · 27 sur palier > 3 M€ · 202 avec fourchette renseignée. Au-delà des 11 leads ci-dessus, possibilité d'extension à la base passeport élargie après affinage critères secondaires.
7 · Forces & vigilances
Synthèse VDD 7 axes
✓ Forces structurelles
- Emplacements prime Paris — 8e (Miromesnil) + 3e Marais (Temple)
- Marge EBE 60-64 % stable sur 4 exos consécutifs
- Modèle locatif touristique éprouvé — autorisations DP en place
- Actif sous-jacent = immobilier Paris à forte liquidité de marché
- Gestion opérationnelle déléguée aux plateformes — modèle scalable
- Co-actionnariat structuré via 3 holdings (visibilité)
⚠️ Vigilances
- Capitaux propres −249 K€ (effet cumulatif charges financières)
- Trésorerie disponible 7,8 K€ — tendue
- CA en léger reflux 2024-2025 (−7,5 %)
- 13 prêteurs obligataires à informer — consentement transmission ?
- Durcissement réglementaire meublé tourisme Paris (loi 2024-25)
- Pacte d'associés entre Miracle Capital / ROAL / Ariège — à clarifier
- FEC + métriques plateformes à fournir pour fiabiliser DD
8 · Prochaines étapes
Sprint mandat à venir
RDV qualification (aujourd'hui)16/06/2026
Récupération FECs FY23/24/25 (COMPTEX)J+7
Liasses fiscales FY24 + FY25 (2050-2059)J+7
Métriques Airbnb/Booking — occupation, ADR, RevPARJ+7
Surfaces Carrez + valeurs de marché expertiseJ+14
VDD V2 + score upgrade vers 75+J+21
Signature mandat YousignJ+21-28
Lancement teaser anonymisé + activation 2 HOTJ+28
Closing viséT4 2026 / T1 2027
2 acquéreurs HOT identifiés, prêts à activer post-mandat
Après signature mandat + récupération FECs + métriques plateformes, déclenchement de la séquence sortante personnalisée vers les 2 profils HOT identifiés et chauffe des 6 WARM. Closing visé T4 2026.
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